買賣小學堂 - ➤ 買方十大疑問句！
2022-01-04
上次介紹了➤賣方十大疑問句！
今天續集！來回答買方的疑問拉~~
📌 專約的房子一定要找專簽的業務買嗎？
Ａ：專約的物件還是可以請信任的業務去配件，若我一定會以顧客的利益為優先，協助跟對方溝通，完成任務！
📌 買房找仲介比較有優勢嗎？
Ａ：
很多人買賣房屋不找仲介是為了省下仲介費，認為這樣雙方協調的價錢可以更彈性。
但其實大眾不一定能熟知市場行情或對區域的認知不夠，議價能力當然也就相對有限！
🙋♂️小明的親身經歷
曾經有人委託我協調談價，後來又後悔，自己去找賣方談價，結果最後自己談的成交價比當初協調的價格更高！
所以屋主並不會把原本預設的仲介費讓利給買方！！！
賣方反而會覺得省了仲介費，也會覺得自己的物件有一定的詢問度所以不降價！
一個優質的房仲，能提供專業的協助及服務。從挑選物件、看屋、下斡旋、簽合約、貸款、購後糾紛等都會耐心的協助解決。
小明認為，在買房之前，可以先想想看「我想要什麼？」大樓、透天嗎？想要幾房？
房仲可以提供專業的建議，讓你快速的配對，讓買方省事省時省力！
📌 議價一定要下斡旋嗎？斡旋要下多少？若議價不成斡旋金可否退還？
Ａ：
斡旋的目的是表現購屋誠意，讓房仲業者與屋主討價還價。
以本公司為例，斡旋金大約為3-10萬（物件價值1000萬以下），1000-2000萬大約為10-20萬。
斡旋的時間約為7-14天，若斡旋失敗，斡旋金應於3-5日內還回買方。
（小明寫過更詳細的👉 議價斡旋篇）
📌 網路上看到的房子能不能請信任的仲介幫忙談價？
Ａ：
可以！小明的顧客很多都是這樣來指定開發。
因為顧客都是相信我，所以請我去找屋主或同業配件。如果有相關需求，歡迎聯絡我喔！
有時候顧客只是想初步了解，最常問的就是物件的位置在哪裡，我們都會告訴顧客本案的優缺點，提供客觀、正確的資訊。
📌 買房要付什麼費用？
Ａ：
賣方：仲介費（４％）、土增稅、房地合一稅（如果有獲利）、鑑界、代書費
買方：仲介費（２％）、代書費、契稅、政府規費、書狀費、印花稅、銀行貸款手續費、火險地震險
雙方各半：履保費（各地區不同，例如：高雄、台東就有差異。）
（橘色 為政府收、藍色 為銀行收）
📌 下斡旋時要注意的事項？
Ａ：
看謄本（確認產權）、不動產說明書、有無被查封、有無增建、漏水，是否為凶宅、周邊有無嫌惡設施。
⚠️還有一件小明要提醒大家特別注意的事，就是有無「二胎民間貸款」⚠️
因為若債權人是私人的話會容易產生糾紛（這部分可以看謄本的他項權利部）。
買賣前要跟債權人確認需還多少金額，才能清償塗銷。或若以清償完畢，是否能辦理塗銷。
✏️什麼是二胎民間貸款？
將原已申請過一順位房貸的房屋當擔保品再次向民間（金主、當鋪、融資公司等）申請的房屋貸款稱為民間二胎。
📌 房仲可否協助談價？
Ａ：
房仲可以協助你談一個滿意的價格。
談價有很多技術層面的問題，經驗豐富的房仲能幫忙你解決！
📌 可不可以請自己熟識的地政士（代書）？
Ａ：
是可以的。
這種情況會請「雙代書」，在買賣交易時，仲介方仍會請長期配合的代書來簽約及辦理過戶等流程，
但買／賣方可以自己再找一位自己信任熟識的代書一起來簽約及處理買賣過戶流程。
這樣的優點是可以保障雙方權利，而缺點當然就是需要支付更多的代書費囉！（例如：賣方須找自己的代書，則由賣方付該代書費）。
代書要請幾位，只要三方（買方、賣方、仲介）合意就ＯＫ！
📌 銀行貸款可以自己找嗎？貸款可以貸幾成？
Ａ：
其實是可以的。若無指定可依照房仲業長期配合的金融機構，我們公司會盡力幫顧客談到良好的成數！
而貸款可以貸幾成，就要看個人財資歷、信用狀況，還有各家銀行的評估標準，
若狀況許可，台東的房屋大約都可以貸到７－８成。
📌 買後發現漏水怎麼辦？
Ａ：
前提是買賣前就已經存在的漏水狀況！根據民法第365條
分成３種狀況：
簽約前賣方已告知→原則上，賣方會折價金給買方，由買方自行修繕。
簽約前賣方未告知，但明顯可見→買方早已知情況，賣方不須負責賠償。
簽約前賣方未告知→賣方負責，負責方式有以下三種，但沒有修復的選項喔！！！
- 解除買賣契約（通常不會這麼做）
- 折價金（另簽和解契約）
- 賠償損害（因漏水關係造成的財損等）
有很多同業成交後就拒接電話了！請放心！我們不會讓你孤單面對！
會約雙方出來協調，若協調不成再協助送調解委員會！但當然希望大家都不要遇到這個狀況拉～
以上是精選問題，有更多疑問也歡迎聯絡我～
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