✤ 「農地變建地」財產大升值?

2021-11-17

在市場上,農地變建地的物件很受歡迎,

不論是買方或賣方,通常都覺得農地變建地財產可以大升值!

難道只要有一塊農地就能改變地目了嗎?


 

小明今天來為大家說明

在實務上,「農地變建地」有三種情形

❶【非都市土地】農地上有老舊建物,建物範圍土地升格建地。

❷【非都市土地】農地上無建物,因周遭環境升格建地。

❸【都市土地】在都市計畫前已為建地的農業區土地,視為建地。

 


 

❶【非都市土地】農地上有老舊建物,建物範圍土地升格建地。

這個狀況有個專業名詞,為「更正編定」,可以想成當初登記錯誤,所以要做更正。

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「更正編定」內容:農地上如果有老舊建物(建管前已存在),符合一定條件則可向政府申請變更建地

實務上,土地變更地面積以該老舊建物所占的面積為準,市場上的「農建地」通常都是這樣而來。

 

✏️在尚未建管且資訊不易流通的時代,

劃定土地分類可能只在辦公室畫地圖然後公告而已,

所以可能造成其土地分類與實務不同的狀況,於是在建管後,有「更正編定」的做法去改正當時的缺失。

 

台東縣政府地政處表示,若民眾的農地上有74年11月16日(台東市非都市土地建築管制時間)以前(田地目除外)就存在的建築物,

取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地

 

✏️為什麼「田」地目土地不行?因為「田」地目土地在更早以前已經編定為「農業用地」。

「田」地目土地1-12等,於62.12.24編定為「農業用地」;13-26等,於64.12.31編定為「農業用地」

 

 

❷【非都市土地】農地上無建物,因周遭環境升格建地。

第二種「農地變建地」跟周遭環境有關,當符合條件就可以變更地目。

可以想成「一致性」的概念當「非都市農地(無建物)」被其他建築用地或公共設施包圍,且面積小於下列規範,就可以升格成「建地」。

 

根據非都市土地使用管制規則第35條第1項,

毗鄰甲種、丙種建築用地,合於下列各款規定之一者,得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地︰

  1. 各式建築用地都市計畫區所包圍,且其面積小於0.12公頃(363坪)。
  2. 道路、水溝、建地等所包圍,且其面積小於0.12公頃(363坪)。
  3. 凹入各式建地,其面積小於0.12公頃(363坪),且缺口寬度未超過20公尺。
  4. 面積小於0.12公頃(363坪),且鄰接無相同使用地類別。

根據上述情形,若因地形坵塊(土地完整性的需求),最多能增加10%的面積,也就是增至399.3坪

✏️土地於山坡地範圍外之農業區者,變更編定為甲種建築用地。

✏️土地於山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者,變更編定為丙種建築用地。

 

 

❸【都市土地】在都市計畫前已為建地的農業區土地,視為建地。

第三種「農地轉建地」,是將都市計畫法發布前就存在的建地或建築基地合法化

👉情境說明:

民國69年,A土地的類別是「建」地目。

民國75年,發布都市計畫法,把A土地劃為都市計畫農業區。

但由於A土地在都市計畫前,本身就已經是「建」地目,

所以雖然A土地的類別變成「農業區」,但A地上是可以有房子的!

 

但A地的建築,就要受到都市計畫法臺灣省施行細則第30條的規範,如下說明

 

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地,

或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用,應依下列規定辦理:

 

一、建築物簷高不得過14公尺以四層為限建蔽率不得大於60%,容積率不能大於180%

二、土地及建築除了居住、第一層可做簡易商店之外,其餘不得違反農業區規定。

三、已存在的建築物其建蔽率超過第一項規定可修建,但修建不能違反第一條的規定。

 

以上三種,今天先說到這邊拉!

 

資料來源:全國法規資料庫、台東縣稅務局


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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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