$銀行系列$-破解迷思-從謄本推估貸款及成交價!

2022-11-18

你也聽過房仲跟你說過這句話嗎?

:「謄本可以看出賣方花多少入手!」

這招,現在還管用嗎?


 

一起來看!

今天的範例是建物謄本(等等講的內容滑上來看!)

在實務中

看謄本的確是曾經常用的「估算」做法

我們來模擬一次好了:

 

首先,能夠估算的先決條件是前屋(地)主有去貸款

 

怎麼看?直接看建物他項權利部

權利人若屬銀行單位、農會等金融機構就是有去貸款

 

接下來就是數學時間

銀行會設定最高限額抵押權,通常是貸款金額的1.2倍(農會是1.3倍

接下來再回推通常貸款的成數都是7成8成

 

EX:

原屋主買的金額 x  0.7/0.8成  x  1.2/1.3 = $13200000

 

現在的擔保債權總金額(設定金額)是1320萬元,

已經乘過1.3倍,所以反推回去就是÷1.3,整數是1015萬元

(13200000元 ÷ 1.3的倍率 = 10153746元)

 

再假設已經乘過貸款7或是8成,

7成(10153746元 ÷ 0.7 = 14505351元)

8成(10153746元 ÷ 0.8 = 12692182元)

 

可以得知原屋主入手價約為1269萬元-1450萬元間

 

等於我們是用回推的👇

🌱懶人重點:擔保債權總金額÷ 1.2 ÷ 0.8 = 估算金額

 

 

小明經驗談

看謄本的確是「曾經」常用的估算做法

怎麼說曾經,是因為現在有「實價登錄」了!

不用再自己當柯南!

 

我們以同一個物件來說(謄本範例:永樂路170巷xx號)

以我們剛剛的估算 屋主取得的價錢是1269萬元-1450萬元

 

以實價登錄查詢

真正的成交總價是1618萬元!

跟推算的(1269萬元-1450萬元)有蠻大的落差

因為我們的估算都是以理想狀況下去估算!

個人的貸款狀況實際狀況無法從謄本得知!

 

現在可以參考的價值就是當時銀行的鑑價金額

有時銀行鑑價金額(1269萬元-1450萬元)與實際成交價(1618萬元)會有落差,本例就是!

 

現在實價登錄很普及!

建議大家直接查實價登錄就好啦!又正確又快速!

 

想學如何查詢實價登入嗎?

下周也來網站看小明的文章吧!😆


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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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