$銀行系列$-破解迷思-從謄本推估貸款及成交價!
2022-11-18
你也聽過房仲跟你說過這句話嗎?
:「謄本可以看出賣方花多少入手!」
這招,現在還管用嗎?
一起來看!
今天的範例是建物謄本(等等講的內容滑上來看!)

在實務中
看謄本的確是曾經常用的「估算」做法
我們來模擬一次好了:
❶首先,能夠估算的先決條件是前屋(地)主有去貸款
怎麼看?直接看建物他項權利部
權利人若屬銀行單位、農會等金融機構就是有去貸款
❷接下來就是數學時間
銀行會設定最高限額抵押權,通常是貸款金額的1.2倍(農會是1.3倍)
接下來再回推通常貸款的成數都是7成或8成
EX:
原屋主買的金額 x 0.7/0.8成 x 1.2/1.3 = $13200000
①現在的擔保債權總金額(設定金額)是1320萬元,
已經乘過1.3倍,所以反推回去就是÷1.3,整數是1015萬元
(13200000元 ÷ 1.3的倍率 = 10153746元)
②再假設已經乘過貸款7或是8成,
7成(10153746元 ÷ 0.7 = 14505351元)
8成(10153746元 ÷ 0.8 = 12692182元)
③可以得知原屋主入手價約為1269萬元-1450萬元間
等於我們是用回推的👇
🌱懶人重點:擔保債權總金額÷ 1.2 ÷ 0.8 = 估算金額
小明經驗談
看謄本的確是「曾經」常用的估算做法
怎麼說曾經,是因為現在有「實價登錄」了!
不用再自己當柯南!
我們以同一個物件來說(謄本範例:永樂路170巷xx號)
以我們剛剛的估算 屋主取得的價錢是1269萬元-1450萬元

以實價登錄查詢
真正的成交總價是1618萬元!
跟推算的(1269萬元-1450萬元)有蠻大的落差
因為我們的估算都是以理想狀況下去估算!
個人的貸款狀況實際狀況無法從謄本得知!
現在可以參考的價值就是當時銀行的鑑價金額,
有時銀行鑑價金額(1269萬元-1450萬元)與實際成交價(1618萬元)會有落差,本例就是!
現在實價登錄很普及!
建議大家直接查實價登錄就好啦!又正確又快速!
想學如何查詢實價登入嗎?
下周也來網站看小明的文章吧!😆
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