$銀行系列$-信用小白也適用的超簡單房貸步驟!

2022-11-04

✒今天的文章小明想跟你說3件事✒

信用小白能貸幾成,有加分條件嗎?

房貸貸不夠,能不能信貸?

從走進銀行開始,手把手帶你辦貸款(貸款流程)

額外加碼✨ 

60秒說「AI自動估價模型」、「房貸風險模型分析」!


 

上篇銀行系列👉 $銀行系列$-必懂!【房貸入門】申請房貸要準備什麼?

小明教大家如何擺脫小白!

但如果你「需辦貸款才驚覺自己是信用小白」怎麼辦?

 

小白能貸幾成,有加分條件嗎?

我們分成兩部分談,先回答大家最關心的問題

Q:「我信用空白,去銀行辦房貸會給過嗎?」

 A:基本上是會的!因為你有房子當擔保!

只是成數、利率的高低而已!

信用小白在房貸上只貸4-5成都很正常!

 

😎【小明經驗談】

上集也談到銀行的評估重點在「穩定還款的能力」

我喜歡用一個概念來說

「銀行不是當舖,他不想要你的房子,

他想要的是能夠穩定還款的長期顧客」

所以各家銀行對軍公教人員都會祭出「低利率」、「高額度」、「高年限」的條件

就是希望能夠吸引到目標客群啦!

 

Q:「我是小白,有什麼方法讓銀行對我加分?保證人可以嗎?」

 A:回到信用小白,所以房產本身就是你的擔保品,

讓銀行有最後一道防線(他也不希望你破產,他想要你穩定還款)

如果你有理想的財力證明當然比較好:

例如股票、基金、固定存入的存款等

現在領現金的行業很多,你的口袋深不深銀行也會考慮進去!

總之~如果未來有要買房子的小白,

一定要開始培養信用及與銀行往來的深度。

(補充:銀行通常不會用動產作為擔保,貶值速度很快且價值難以衡量,例如:汽機車;常聽到的汽車或機車貸款通常都是融資中心或民間貸款)

 

 A:再來說「保證人」

如果你有實力雄厚、良好信用的保證人來幫你加分當然可以,

但現在的實務上已經沒這麼重視保證人了!

✏️民國100年10月25日,立法院三讀通過「銀行法」部分條文修正案,明訂銀行辦理自用住宅(房貸)及消費性放款(信貸),銀行不得要求借款人提供「連帶保證人」,如果需要「一般」保證人需要借款人自願提供。

 

不過還是說明一下,

保證人有分成「一般保證人」「連帶保證人」兩種

 

🎬情境說明🎬

(小華找A當保證人,借了100萬):

  • 若A為「一般保證人」-

債權單位須先想盡辦法向小華討債,討完不夠的才能找A討。(小華的動產不動產全面被法拍、薪水被強制扣款,能討得都討了,只還了70萬;剩下30萬銀行才可以去找A討。)

 

  • 若A為「連帶保證人」-

如果小華還不出來,銀行可以直接找A討,將A視同借款人(銀行可以同時查封小華跟A的不動產!)

 

所以不論你是需要找保證人,還是被找去當保證人,

一定要睜大眼睛你是哪種保證人!!

(通常銀行都是一般,民間的不太一定)


 

房貸貸不夠,能不能信貸?

 

「阿對!聽說房貸貸不夠,還有信貸可以用啊?」

 

「信貸」全名為「信用貸款」,意思是以你「本人」做為擔保,不像房貸有房產做擔保品!

既然你是小白就比較難用信貸貸到好價格,

通常都金額低、利率高、年限短😓

 

來比較一下

信用正常:通常可以貸到薪資的16-22倍

信用小白:通常能貸到薪資的8-14倍(保守估計,可能更低)

 

😎【小明經驗談】

之前小白通常都核個10萬,利率超過10%都有可能!


 

從走進銀行開始,帶你辦貸款(貸款流程)

 

1、先準備上一集說的資料

👉 $銀行系列$-必懂!【房貸入門】申請房貸要準備什麼?

2、到各家銀行去臨櫃

 

  • 如果你去八大行庫

台銀、土銀、合庫、一銀、華南、兆豐、彰化銀行、台灣中小企業銀行

分行經理通常有權限,所以在分行就可以替你評估受理!

 

  • 如果你去民營銀行(玉山、中信這種)

銀行內部會專業分工,例如:房貸、信貸、小型企業貸款,

會由消費金融中心處理,分行經理沒有貸款的權限!

如果分行有消費中心的人員駐點,就可以即時詢問,沒有人駐點就只能用電話。

 

3、跟他說你想要辦房貸,想先給資料初步評估

4、去N間銀行後,看看結果,確定你想在哪間辦

但要注意,有時候業務先用低利率高額度拿吸引你送件,

但最後審核的條件與當初報的條件不同,最好找可以信賴的銀行員。

5、正式送件(去你想要辦的那間)

6、這時銀行才會調聯徵,導入系統模型,算出你確定的貸款條件!

-

找貸款銀行介紹到這裡!是不是沒有想像中的難

重點就是一開始去評估就好,正式送件就會啟動調聯徵或導入估價模型!

但既然是評估就是一個大概的參考值!不是絕對!


 

60秒簡單說

「AI自動估價模型」、「房貸風險模型分析」!

現在資訊化時代,連能貸多少都是電腦幫你算

現在普遍銀行都有「AI自動估價模型」、「房貸風險模型分析」,系統會以你目前的信用狀況跟廣大數據庫去比對,精準預測你的還款狀況!

 

然後給你一個評估結果,

概念就是分級,舉例:

A(能貸8成)、

B(7成)、

C(6成)、

D(5成)、

E(不給貸)

 

🎏換句話說,現在成數沒那麼好講話,電腦算多少就是多少,能討價還價的,只剩下利率!

🎏比方說:我是B級,能貸7成,無法變成8成,只能問利率能不能低一點。

 

如果家裡有考會考、學測的小孩,這個應該很好理解

就像「你考5B,就是不能進北一女,但你可以在5B的社區高中裡,試著找一個自己滿意的。」

 

BUT!

也不是每間銀行都不會那麼硬,模型風險係數跑多少就多少,

如果有特殊顧客(如存款大戶、貢獻度高顧客或企業的Keyman)或是理財顧客,

他們會特別個案處理。

-

今天講了那麼多!

重點還是一樣!銀行的尺度都會變

不變的是最好盡早開始培養信用、累積信用

讓銀行喜歡你這個客人!

 

希望大家都能貸到一個做夢都會笑的金額!下篇文章見!


 

✒小明的銀行系列✒

👉 $銀行系列$-必懂!【房貸入門】申請房貸要準備什麼?

👉 $銀行系列$-脫離信用小白,銀行員教你如何建立信用!

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👉 $銀行系列$-信用卡12期0利率會影響信用分數嗎?


 

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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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