買賣小學堂 - 賣土地要注意什麼?要先鑑界嗎?

2022-09-23
買賣小學堂 - 賣土地要注意什麼?要先鑑界嗎?

買賣小學堂 - 賣土地要注意什麼?要先鑑界嗎?

 

千呼萬喚始出來!終於寫完這篇大文章!

 

上次提到賣房屋要注意什麼~先點這裡

這次來說賣土地要注意什麼~一起來看!


賣土地要注意的事有四大項(以都內建地、非都建地為例)

❶位置 ❷範圍 ❸價格 ❹稅金

-

❶位置

🙆‍♂️既然要賣地~當然要知道自己的地在哪裡!

 

小明在實務上

遇過蠻多顧客不確定自己的土地在哪

原因可能是地買完就放著,偶爾到附近繞一繞

可能是家中長輩留下來的,所以不太清楚

 

沒關係!這時,你可以委託仲介

像小明就會協助您利用手機定位

🙆‍♂️利用手機基地台的三角定位,大約看出土地坐落的大概位置


❷範圍

了解範圍也是一件重要的事

因為會牽涉到跟臨地之間的關係

要確認土地是否被無權佔用、被當作馬路、或被放變電箱

 

當然用手機定位土地會有誤差

如果需要精確的量測範圍,就要向地政事務所申請土地「鑑界

在地政事務所稱土地鑑界為『土地複丈

 

小明做了一張圖講解鑑界,詳細往下看!

(買賣小學堂 )賣土地鑑界步驟、須知及注意事項

 

📍土地鑑界的申請費用(政府規費)

民國112年5月1日開始施行新的收費制度

如下說明:

公式→土地複丈費=基本費+施測費

例如:我的土地是在台東段100-100地號,面積300平方公尺,地籍圖上有四個點要測量,我的費用如下

土地複丈費=基本費3000元+施測費1000元(未超過五個點)=4000元

新制費用是有包含土地界標,無須再另外購買    

 收費標準

 基本費施測費備註
土地面積未滿二百平方公尺二百以上,未滿一千平方公尺一千以上,未滿一萬平方公尺一萬平方公尺以上
土地鑑界複丈費2,500元3,000元3,500元4,000元1,000元/單位一、基本費以每筆地號面積為單位。
二、施測費以每五個指定鑑定界址點或測量標的點為單位,不足五個點,以五個點計。
土地位置或他項權利位置勘查費500元以每筆地號為單位。
土地合併複丈費免納複丈費
土地分割複丈費1,500元2,000元2,500元3,000元500元/單位一、基本費以分割前每筆地號面積為單位。
二、施測費以線段為單位。
土地界址曲折調整或調整地形複丈費一、基本費以調整地號面積總和為單位。
二、施測費以線段為單位。
未登記土地複丈費一、基本費以複丈後每筆地號面積為單位。
二、施測費以線段為單位。
土地自然增加或浮覆複丈費
土地坍沒複丈費一、基本費以坍沒後存餘每筆地號面積為單位。
二、施測費以線段為單位。
土地他項權利位置複丈費一、基本費以每筆地號面積為單位。
二、施測費以線段為單位。

附註:

  1. 土地複丈費用包含土地制式界標
  2. 鑑界案件民眾可視需求決定鑑定點數,點數以5個點/單位(不足5點亦以5點計),收取施測費1000元/單位。
  3. 分割案件依分割線段數量計收施測費500元/線段,另如申請確定界址加收200元/點。

 

✏️若委託代書辦理的話會收3,000-10,000元的代辦費,看案件的距離及難易度。

鑑界申請起來不會太難,若台東或是需跨所的朋友,

小明可以教你如何送件,歡迎來電,省下一筆代辦費!

但請代書的好處是可以省下時間及鑑界時有專業人士在場比較好溝通。

 

📍土地鑑界申請人應備證件

1.土地複丈申請書(或土地複丈及標示變更登記申請書)。

2.土地所有權狀

3.身分證明文件

4.印章

5.委託書

 (1)委託他人代理申請者檢附

 (2)複丈申請書由代理人及複代理人於委任關係或備註欄適當處簽明「委任人確為登記標的物之權利人如有虛偽不實﹐

     本代理人及複代理人願負法律責任」者免附。

 

📍地政鑑界送件

鑑界要提交申請書、排定測量時間、到現場測量

這樣的過程通常要花上15-30天

要看地政事務所測量的案件量

地政會將鑑界的通知書寄給土地所有權人與臨地關係人

內容包含排定日期、時間、會同地點

主要是看地主與臨地者有沒有互相侵犯

有什麼問題也可以當場馬上反應~

若有無權占用等情形,就要另外處理

去地政事務所送件時記得向地政事所購買界樁或鋼丁,

當天鑑界土地時需要用到(由地政帶到現場,只需先付款)

 

📍鑑界前整理

鑑界前記得要先整理土地,讓測量人員可以進去且可以測到土地的點。

一般就是先除草,讓草短一點,讓測量人員看的到土地。

⚠ 測量人員是不會幫你除草整地的喔!

⚠ 如果草太長不能測量,測量人員有權不測量,等你整理好再來測量。

 

📍地政鑑界當天

建議土地鑑界當天記得多帶一個人一起去釘界樁,釘界樁很耗體力。

也要帶紅色噴漆及鐵鎚,如果無法釘界樁的部分,會用噴漆紀錄。

太陽會很大,多帶一件外套,

⚠ 最重要的是要比公文約定的時間提早到,

⚠ 如果被認為當事人不到場,視同放棄鑑界,還要花筆錢重送,很麻煩。

 

📍如果對鑑界的結果不服?

土地鑑界確實存在誤差,

申請人如對結果不滿,可再提出申請「再鑑界」,

地政會安排時間重新測量,

但如果還是再不滿,就只能上法院了

⚠ 因為地政只受理兩次的申請!

 

🎓❓  您可能還會有一些細節的問題

例如:要買幾支界樁?(新制都有附界樁,無須再購買)

買完界樁要帶回家再自己帶去嗎?(新制都有附界樁,無須再購買)

鑑界當天,界樁要地政人員釘還是自己要釘?

 

老實說,台東小明也是累積了很多經驗才知道小眉角

所以專業的房仲真的可以為您解決很多問題喔


❸價格 

影響價格除了區段位置、央行的貨幣政策、銀行貸款的成數、土地的地形之外,

我在這邊再提三個因素:

❶有無被占用?

❷能蓋房子嗎?

❸能蓋多大的面積、建蔽率多少、容積率有多少?

 

❶有無被占用

鑑界完之後,能知道土地有無被當作馬路、或設有變電箱、電線桿等,

這些上述情形可能是前地主曾簽過同意書同意建設,

這部分會直接影響價格及買方購買意願,

因為這相當於買方要付出價格去購買公共設施。

 

能蓋房子嗎?

土地能否蓋房子,跟「建築線」「畸零地」比較有關。

「建築線」就不能蓋房子,確認「建築線」要委託建築師。

建築線相關事項可看這篇👉什麼是建築線

「畸零地」本身就是太小、形狀特殊,無法蓋房子

→小明要說的是,這樣的狀況會讓土地的價值比較低。

 

但也有例外情況!

例如畸零地的鄰地想要增加面積蓋房子或是鄰地要有這塊畸零地,才能蓋,就會收購。

都市更新也可能部分的土地~

這樣一來土地的性質也可能重新被劃分。

 

可以蓋多大的面積、建蔽率多少、容積率有多少?

我們總會稱非都市土地的建地是「甲建」、「乙建」等

或是

都市土地的「商業區」、「住一」、「住二」等

這樣的分類其實就影響了土地的使用強度及容許使用的項目不同

容積率越高,可蓋的樓地板面積就越多

土地要注意的細節很多

我們在下次會再繼續說明

例如:土地在特殊區域(例如車站或機場附近)就會限高

            土地前面的巷子太小不足四米巷道,申請建築線時會從道路中心點退縮

            土地前面是人行步道,但強制設置停車位,申請建造時,就必須繳交停車位的代金給政府

            →在買賣中,買方同樣會注意這些,自然也會影響土地的出售價格囉!

 


❹稅金

賣土地的稅金

📚如果是105年01月01日後成交的案件,除了繳土增稅外,還要繳房地合一稅

 (但在繳交房地合一稅時,可以扣除土增稅的漲價總數額。)

📚如果是104年12月31日以前成交的案件,只要繳交土增稅就好了!

 

如果是繼承案件,就要看前一手長輩是何時取得的,

📚104年12月31日前成交的案件,繳交土增稅就好了!

📚105年01月01日後成交的案件,就要同上第一點要繳交房地合一稅


 

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小知識結束啦!想知道更多

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小明會親自回覆聯絡你呦!

 

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  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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