➤買賣房必看!房地合一稅2.0超級懶人包

2022-09-05
買賣房必看!房地合一稅2.0超級懶人包

➤買賣房必看!房地合一稅2.0超級懶人包

 

房地合一稅2.0在2021年已經發布~

相信大部分人還是會一知半解

台東小明幫大家準備了房地合一稅懶人包~~

看完今天的文章你可以知道這些:

  • 房地合一稅是什麼?
  • 房地合一稅的新舊差異?
  • 房地合一稅如何申報?
  • 房地合一稅的免稅條件!
  • 房地合一稅自用住宅減免?
  • 房地合一稅重購退稅是什麼?
  • 房地合一稅怎麼算?來試算吧!

 

💸 房地合一稅是什麼?

A:可以理解成交易稅,只要有賺錢就要繳稅

 

❓ 全部的房地都適用嗎?

A:沒有,只有在105年1月1日以後取得的房地(含預售屋)有交易買賣,才適用房地合一稅。

 

房地合一稅的計算:

賣出成交總價-成本-費用-土地漲價總數額(有減除上限)後,

獲利的部分要依持有的年限課徵稅額,而房地合一稅在2021年進化成2.0版本。


✏️如果是104年12月31日前取的的房地有交易買賣,就適用財產交易所得,每年的五月與綜合所得稅一起申報。


 

💸 房地合一稅的新舊差異?適用對象?

 

❓ 為什麼需要進化成2.0呢?

因為政府要遏止短期投資客炒房預售屋買賣紅單的亂象

🌱最簡單的理解就是個人持有資產的時間越短,課徵稅率就會越高。

🌱政府希望不動產是長期持有的商品,不希望短期進出。

 

📚以下是新舊制的課稅差異~

境內居住者適用稅率新制(2.0)舊制(1.0)
45%2年內1年內
35%2<持有時間≤5年1<持有時間≤2年
20%5<持有時間≤10年2<持有時間≤10年
15%持有時間>10年持有時間>10年
境內營利事業適用稅率新制(2.0)舊制(1.0)
45%2年內依營業所得稅率20%
35%2<持有時間≤5年
20%5<持有時間≤10年
*調職、非自願離職或其他非自願性因素,或與營利事業合建於2年內銷售:稅率20%

 

❓ 「既然是要遏止炒房,那我只是想換自住房屋,這樣要繳房地合一稅嗎?」

如果你有這樣的疑問,也許你符合「自用住宅減免」「重購退稅」的條件喔!~


 

💸 房地合一稅自用住宅減免?

📚先決條件是:

  1. 個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有、並居住連續6年
  2. 交易前6年,無出租、供營業或執行業務使用。
  3. 6年內為享用過本優惠條件
  4. 實質有居住,國稅局會看水電費!!!(法規上沒寫,但實務上會查)

 

📚優惠稅率:自住房地,有400萬的免稅額,400萬元以上課稅10%

例如:我賣了房子,扣一扣後賺500萬元,其中有400萬元可以用房地合一稅免稅額,100萬元要繳10%,也就是10萬元給政府。


 

💸 房地合一稅重購退稅是什麼?

就是「出售自住房屋,購買其他自住房屋」後可以免稅或退稅

(先買後賣、先賣後買都適用)

以市值來看,小換大 ➜ 全額退稅。

以市值來看,大換小 ➜ 按比例退稅。

📚條件在這邊~

  1. 出售前一年未做營業或出租
  2. 為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住
  3. 出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內
  4. 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉

 

✏️如果先退稅了,後查出不符合法規是會被追回的!這點要提醒一下!

 


講了那麼多~

💸 房地合一稅怎麼算?來試算吧!

 

🚩STEP1 計算課稅所得:

課稅所得(賺的錢)= 出售總價- 成本 - 費用- 土地漲價總數額

🚩STEP2 乘上適用稅率:

課稅所得 x 稅率 = 需繳納金額

 

*成本:以成交價額為主

*附加成本:購入房屋、土地所需的必要支出

   (如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費等)

✏️ 裝潢費是依房地合一課徵所得稅申報作業要點之第13點,

是指取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

裝潢時一定要發票,且發票上細項一定要寫清楚,裝潢前後都要拍照,

⭕如:水電工程、水電管線、設備換置、泥作工程、屋頂或地板重作、牆面或分間牆變更、防水工程等,

此等項目原則上為多數稽徵機關認可得減除的項目

❌其他如:木作工程及家電,如家具、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等,

通常不被稽徵機關所允認為成本。

 

 *費用:交易房屋、土地所支付的必要費用

   (如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)

 

 有兩種申報方式,如下說明:

1.沒有發票收據者,得按成交價額3%計算,並以30萬元為限

2.有發票收據者,實報實銷,沒有上限。

 


 

💸 房地合一稅如何申報?

 

🚩申報時間(分成四類):

  1. 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
  2. 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
  3. 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
  4. 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

🚩申報檢附文件:

  1. 個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
  2. 計算結果有應自行繳納稅額者,應一併檢附繳納收據正本。
  3. 買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。
  4. 成本及必要費用相關證明文件。
  5. 其他有關文件。

🚩申報地點:

該管稽徵機關,依下列順序定之:

  1. 申報時戶籍所在地稽徵機關。
  2. 申報時居留地稽徵機關。
  3. 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關。
  4. 中央政府所在地之稽徵機關。
  5. 該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

以上~~

房地合一稅其實是個複雜的稅法,初步接觸一知半解是很正常的~

歡迎來電委託、詢問小明!

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小預告~~~

很多人會問?繼承要不要繳房地合一稅?贈與要不要繳房地合一稅?

這個我們另外開一篇來講~因為狀況不太一樣

等完稿我再把連結放上來!

 

房地合一稅2.0 特製DM (歡迎下載使用)

房地合一稅2.0超級懶人包

 

資料來源:財政部、本公司整理


小知識結束囉!有問題歡迎來電詢問!

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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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