買賣小學堂 - ➤售屋(賣房)注意事項全攻略!如何挑選好的優質房仲?讓自己不吃虧!

2022-08-30
售屋(賣房)注意事項全攻略!售屋(賣房)該如何挑選好的房仲?讓自己不會吃虧!只要了解以下六個步驟,就能找到好房仲又能輕鬆售屋(賣屋),讓台東房仲小明告訴您。

今天來為各位解答問題!!

  • 賣房注意事項?
  • 怎麼知道自己房子行情?
  • 怎麼選好房仲?
  • 怎麼避免被話術?

 

🚩步驟一、賣屋前做功課

先查詢同個路段、社區過去實價登錄的行情,先設定想賣的價格。

設定價格可以考慮房屋的市況、屋況,還有同個社區有幾戶在賣等。

這三點都會引響房屋的售價喔~

👉實價登錄查詢系統 點這裡  (不知道怎麼查可以打電話問我喔!)

售屋(賣房)注意事項全攻略!售屋(賣房)該如何挑選好的房仲?讓自己不會吃虧!只要了解以下六個步驟,就能找到好房仲又能輕鬆售屋(賣屋),讓台東房仲小明告訴您。

可以做完功課再找仲介談,

除了明白市場行情之外,也可以跟房仲討論怎樣的價格最適合,也不容易受騙!

 

🌱如果你覺得以上很麻煩或是有難度,那小明建議您先找適合的仲介!!!

先上網找房屋仲介,比較一下各家房仲的不同,找到一個信任的仲介聽他怎麼說,

這時你覺得他說的不好,可以再找一個聽聽看,大約聽了二至三個就知道哪個房仲適合你

我會建議不要三家房仲都簽一般委託,

只要找一家先簽專任委託(獨家銷售)3-6個月,如果合約到期,覺得這位房仲不行在換下一家,如果覺得可以就繼續下去。

為何要專任委託,下面會有解釋。

 

如果您工作、家務繁忙,那您最需要花時間做功課的地方是-找一位好房仲!!!

你可能會覺得很困難,但一位專業好房仲才能真正為您省下大量的時間。

 

👇簡單分辨好房仲👇 👉買賣小學堂 - ➤ 賣方十大疑問句!點這裡 

❶簽委託

有些仲介會為了跟你簽委託,會故意幫你的房子評估一個超出行情很多的價格,但實際賣不出去。

如果你的物件開價比預售屋還貴,這樣合理嗎?

❷估價

怎麼估也是很重要的分辨點,看房仲會不會拿出實價登錄、附近的售價或相似物件做比較等,

以下是小明的估價報告(簡易版),給大家參考,

因為標的物的位置、是否為三角窗、邊間、面向、車庫大小、內部裝潢及附贈的傢俱都會影響到價格。

故估價會是一個範圍,會有高標、中標、低標由屋主來決定。

台東房仲台東小明估價報告

❸懂稅金嗎

是否懂稅金?賣房要繳什麼稅?

本身因為對房地合一稅很有研究,去年有一位顧客A因為要算房地合一稅,他問了十個房仲,

只有我可以答出來,且找相關法條給顧客A看,證明我的說法是有依據的,後來這位客戶就給我專任委託銷售

❹如何找適合信任又專業的房仲呢?

可以到google 搜尋資料量,是否有架設個人網站、youtube頻道、臉書等等。

因為願意花錢做這些廣告的房仲人員,基本上都很不錯的房仲!

售屋(賣房)注意事項全攻略!售屋(賣房)該如何挑選好的房仲?讓自己不會吃虧!只要了解以下六個步驟,就能找到好房仲又能輕鬆售屋(賣屋),讓台東房仲小明告訴您。

 


 

🚩步驟二、跟仲介簽委託

委託有分一般委託、專任委託

專任委託就是只有一家能賣、一般約就是可以同時給很多家賣。

這部分我有整理委託的比較與常見問題,歡迎點閱!👉買賣小學堂 - 一般委託 VS 專任委託

 

在賣方的立場,可能會覺得越多家一起幫我打廣告最好,

其實可以換位思考,如果你是房仲,同樣的案件有10家同時銷售,

你還會用盡你的行銷資源去爭取只有1/10的成交機會嗎?

另外,您一定會擔心專任委託只能給一家仲介賣會不會成效不彰

這又會回到從一開始,您就必須找一位好房仲!

 

偷偷說~小明對買賣很了解,顧客很多,曾任玉山銀行放款專員7年,專業值得您信賴~買賣歡迎找我專任委託喔!

 

在委託給仲介時,也可以請仲介先稍微試算一下賣出需繳的稅額~

因為賣方需負擔土增稅、房地合一稅、房屋稅、地價稅等,所以明白自己的持有年限及房屋狀況是很重要的喔!

也可以請房仲協助判斷是否適用優惠稅率喔!

 

這部分小明也很了解,歡迎來電諮詢、試算!

以下是我寫的文章👇

👉土地增值稅 - 【入門篇】

👉土地增值稅 - 自用住宅優惠減免

👉土地增值稅 - 自用住宅用地之重購退稅

👉土地增值稅 - 其他土地減徵優惠稅率

👉房地合一稅 2.0 - 【一看就懂 重點攻略】

👉房地合一稅 2.0 - 重購退稅

👉房地合一稅 2.0 - 自用稅率篇

👉房地合一稅 2.0 - 新舊制大統整

 

🔔 對了!!!在簽委託書時~~~~

房屋有瑕疵周圍有嫌惡設施 要跟仲介說明,在不動產說明書上註明與簽名

✏️瑕疵:漏水、壁癌、水管堵塞、牆壁龜裂、輻射屋、房屋傾斜等會影響房屋價值等因素(普遍認知上)

✏️嫌惡設施:墳墓、公廟、納骨塔、教堂、機場、軍事要地、垃圾場、基地台、瓦斯行、變電所、高壓電塔等(普遍認知上)

 

🔔 另外,還有一些在後續買賣交屋時,比較有爭議的事

例如:賣房是否為清理乾淨空屋交給買方、還是有含傢俱及家電,這些一開始就跟房仲說清楚會比較好!

有時候交屋時,少一臺冷氣也不行,因為合約書上面有寫。


 

🚩步驟三、帶看

在實務上,會遇到一個問題:委託物件的鑰匙是否要交給房仲呢?

小明的建議是,如果您是專任委託空屋的話,建議您交給房仲,這樣屋主也可以省時省力,畢竟這也是您委託房仲的重要原因之一!

若一般約則要看狀況,因為有些人會忘記關門窗等,在眾多房仲帶看的狀況下是無法究責的~

換句話說,簽專任委託,屋主才會真的比較輕鬆!

不然光領取、交還鑰匙就會讓你忙得暈頭轉向了!

 

但不論簽一般約、或是專約,都要注意房仲是否有主動回報進度、帶看狀況喔~

 

帶看後,仲介會開始回報有意願的買方,

買房會有口頭出價(參考用)跟正式出價(下斡旋),都可以列為參考,

 

買方有意願要出價的話,仲介會協助引導下要約或斡旋

斡旋的意義就是對屋主表示誠意出價,並請房仲協調價格。

要約(下斡旋)的過程長怎麼樣呢?👉買賣流程 - 議價斡旋篇

 

若最後雙方價錢落差不大,房仲通常都會建議買賣方見面談

但見面談是一個拉鋸談,通常都會花一點時間,就是耐力比賽了!

等到來回幾次,雙方對價格合意,斡旋也轉定,這時候就不能反悔、不能退定了,下一步就是與買方簽約囉!

 

👇重要提醒👇

❶➜ 「這只是斡旋金,請您先收下簽名。」

有些仲介會說只是斡旋金,請您先收下簽名,但只要簽名代表您同意以目前買方出的價格出售喔!

簽名後斡旋金變成定金,定金是不能退了!如果要反悔不賣,定金就要加倍返還給買方。

 

❷➜ 假斡旋書議價

有些仲介會比較惡劣,會用假的斡旋書去議價或是綁專約,要怎麼判斷?

要問房仲買方背景、出的價格是否過低、帶看次數、斡旋金如開支票,時間是否開很長的時間。

要求綁專約,是屋主用一般約銷售,當我們房仲有買方下斡旋金,我們會要求賣方簽一個短專約15至30天左右,

再看是否要評估銀行貸款及案件難易度,天數會有所不同,

總之短專約是針對該組顧客銷售使用,保護雙方的權利,讓議價的過程更順利,要求短專約是很合理的,但天數過長就要三思囉!

 

 


 

🚩步驟五、簽約與交易安全 

簽約要在意很多事

簡單說明幾點

❶付款方式及頭款金額

 ➜ 例如:若買方要貸款8成,那繳給賣方的頭款金額就要2成。

 ➜ 若只支付總金額的5%就要求過戶,這樣是不合理的!

❷稅金的實際金額

 ➜ 簽約前要確定大約金額,這部分可以先請房仲代書協助試算!

❸房屋的瑕疵情形或是交屋細節有無註記於契約書

 ➜ 在簽約前白紙黑字都註記清楚,包含現況交屋或有無附傢俱、漏水瑕疵  等等,確認是否有寫上去

 ➜ 才不會有日後的糾紛喔!

❹簽約代書(地政士)是否有執照

 ➜ 在法律上有個奇妙的現象,簽約的時候是不用代書出面執行的(有的會叫秘書助理代理),只有過戶的程序需要代書(地政士)協助辦理,

 ➜ 但是,簽約的時候還是有代書(地政士)在場才好釐清後續糾紛喔!

 

買賣流程可以看這篇 👉買賣流程 - 房屋篇

再來,簽約小明會建議走安全的「履約保證」

不動產的買賣金流十分龐大,透過建經公司保管價金及文件,

買賣雙方共同把錢交給公正第三方(建經公司)來保管會比較放心喔

可以避免買方被賣方捲款或是買方不付尾款等交易風險。

你可以看看這篇 👉什麼是履約保證呢?


 

🚩步驟六、交屋

最後步驟就是雙方到現場點交合約約定的房屋內容,

確認實際狀況後,買方至金融機構匯款並付完尾款。

 

如果是適用房地合一稅新制的賣方,需要在過戶完成日後(不是交屋日喔),30天內申報房地合一稅

如果是適用房地合一稅舊制的賣方,次年五月份申報綜所稅時,要記得申報財產交易所得稅

 


✒給賣方的系列文章✒

👉 ➤ 賣房注意事項全攻略!

👉 ➤ 賣方十大疑問句!

👉 ➤ 賣房要繳什麼稅?我可以免稅嗎?


說到這邊,希望各位賣方都能理解並保障自己的權益喲!

小知識結束啦!歡迎來電洽詢!

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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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