買賣小學堂 - ➤售屋(賣房)注意事項全攻略！如何挑選好的優質房仲？讓自己不吃虧！
2022-08-30
今天來為各位解答問題！！
- 賣房注意事項？
- 怎麼知道自己房子行情？
- 怎麼選好房仲？
- 怎麼避免被話術？
🚩步驟一、賣屋前做功課
先查詢同個路段、社區過去實價登錄的行情，先設定想賣的價格。
設定價格可以考慮房屋的市況、屋況，還有同個社區有幾戶在賣等。
這三點都會引響房屋的售價喔~
👉實價登錄查詢系統 點這裡 (不知道怎麼查可以打電話問我喔！)
可以做完功課再找仲介談，
除了明白市場行情之外，也可以跟房仲討論怎樣的價格最適合，也不容易受騙！
🌱如果你覺得以上很麻煩或是有難度，那小明建議您先找適合的仲介!!!
先上網找房屋仲介，比較一下各家房仲的不同，找到一個信任的仲介聽他怎麼說，
這時你覺得他說的不好，可以再找一個聽聽看，大約聽了二至三個就知道哪個房仲適合你，
我會建議不要三家房仲都簽一般委託，
只要找一家先簽專任委託(獨家銷售)3-6個月，如果合約到期，覺得這位房仲不行在換下一家，如果覺得可以就繼續下去。
為何要專任委託，下面會有解釋。
如果您工作、家務繁忙，那您最需要花時間做功課的地方是－找一位好房仲!!!
你可能會覺得很困難，但一位專業好房仲才能真正為您省下大量的時間。
👇簡單分辨好房仲👇 👉買賣小學堂 - ➤ 賣方十大疑問句！點這裡
❶簽委託
有些仲介會為了跟你簽委託，會故意幫你的房子評估一個超出行情很多的價格，但實際賣不出去。
如果你的物件開價比預售屋還貴，這樣合理嗎？
❷評估銷售總價
怎麼評估也是很重要的分辨點，看房仲會不會拿出實價登錄、附近的售價或相似物件做比較等，
以下是小明的評估銷售總價報告(簡易版)，給大家參考，
因為標的物的位置、是否為三角窗、邊間、面向、車庫大小、內部裝潢及附贈的傢俱都會影響到價格。
故評估銷售總價會是一個範圍，會有高標、中標、低標由屋主來決定。
❸懂稅金嗎
是否懂稅金？賣房要繳什麼稅？
本身因為對房地合一稅很有研究，去年有一位顧客A因為要算房地合一稅，他問了十個房仲，
只有我可以答出來，且找相關法條給顧客A看，證明我的說法是有依據的，後來這位客戶就給我專任委託銷售。
❹如何找適合信任又專業的房仲呢？
可以到google 搜尋資料量，是否有架設個人網站、youtube頻道、臉書等等。
因為願意花錢做這些廣告的房仲人員，基本上都很不錯的房仲！
🚩步驟二、跟仲介簽委託
委託有分一般委託、專任委託
專任委託就是只有一家能賣、一般約就是可以同時給很多家賣。
這部分我有整理委託的比較與常見問題，歡迎點閱！👉買賣小學堂 - 一般委託 VS 專任委託
在賣方的立場，可能會覺得越多家一起幫我打廣告最好，
其實可以換位思考，如果你是房仲，同樣的案件有10家同時銷售，
你還會用盡你的行銷資源去爭取只有1/10的成交機會嗎？
另外，您一定會擔心專任委託只能給一家仲介賣會不會成效不彰
這又會回到從一開始，您就必須找一位好房仲！
偷偷說~小明對買賣很了解，顧客很多，曾任玉山銀行放款專員7年，專業值得您信賴~買賣歡迎找我專任委託喔！
在委託給仲介時，也可以請仲介先稍微試算一下賣出需繳的稅額~
因為賣方需負擔土增稅、房地合一稅、房屋稅、地價稅等，所以明白自己的持有年限及房屋狀況是很重要的喔！
也可以請房仲協助判斷是否適用優惠稅率喔！
這部分小明也很了解，歡迎來電諮詢、試算！
以下是我寫的文章👇
👉房地合一稅 2.0 - 自用稅率篇
🔔 對了！！！在簽委託書時~~~~
房屋有瑕疵、周圍有嫌惡設施 要跟仲介說明，在不動產說明書上註明與簽名
✏️瑕疵：漏水、壁癌、水管堵塞、牆壁龜裂、輻射屋、房屋傾斜等會影響房屋價值等因素(普遍認知上)
✏️嫌惡設施：墳墓、公廟、納骨塔、教堂、機場、軍事要地、垃圾場、基地台、瓦斯行、變電所、高壓電塔等(普遍認知上)
🔔 另外，還有一些在後續買賣交屋時，比較有爭議的事
例如：賣房是否為清理乾淨空屋交給買方、還是有含傢俱及家電，這些一開始就跟房仲說清楚會比較好！
有時候交屋時，少一臺冷氣也不行，因為合約書上面有寫。
🚩步驟三、帶看
在實務上，會遇到一個問題：委託物件的鑰匙是否要交給房仲呢？
小明的建議是，如果您是專任委託空屋的話，建議您交給房仲，這樣屋主也可以省時省力，畢竟這也是您委託房仲的重要原因之一！
但若一般約則要看狀況，因為有些人會忘記關門窗等，在眾多房仲帶看的狀況下是無法究責的~
換句話說，簽專任委託，屋主才會真的比較輕鬆！
不然光領取、交還鑰匙就會讓你忙得暈頭轉向了！
但不論簽一般約、或是專約，都要注意房仲是否有主動回報進度、帶看狀況喔~
帶看後，仲介會開始回報有意願的買方，
買房會有口頭出價（參考用）跟正式出價（下斡旋），都可以列為參考，
買方有意願要出價的話，仲介會協助引導下要約或斡旋。
斡旋的意義就是對屋主表示誠意出價，並請房仲協調價格。
要約(下斡旋)的過程長怎麼樣呢？👉買賣流程 - 議價斡旋篇
若最後雙方價錢落差不大，房仲通常都會建議買賣方見面談
但見面談是一個拉鋸談，通常都會花一點時間，就是耐力比賽了！
等到來回幾次，雙方對價格合意，斡旋也轉定，這時候就不能反悔、不能退定了，下一步就是與買方簽約囉！！
👇重要提醒👇
❶➜ ❌「這只是斡旋金，請您先收下簽名。」❌
有些仲介會說只是斡旋金，請您先收下簽名，但只要簽名代表您同意以目前買方出的價格出售喔！
簽名後斡旋金變成定金，定金是不能退了！如果要反悔不賣，定金就要加倍返還給買方。
❷➜ ❌假斡旋書議價❌
有些仲介會比較惡劣，會用假的斡旋書去議價或是綁專約，要怎麼判斷？
要問房仲買方背景、出的價格是否過低、帶看次數、斡旋金如開支票，時間是否開很長的時間。
要求綁專約，是屋主用一般約銷售，當我們房仲有買方下斡旋金，我們會要求賣方簽一個短專約15至30天左右，
再看是否要評估銀行貸款及案件難易度，天數會有所不同，
總之短專約是針對該組顧客銷售使用，保護雙方的權利，讓議價的過程更順利，要求短專約是很合理的，但天數過長就要三思囉！
🚩步驟五、簽約與交易安全
簽約要在意很多事
簡單說明幾點
❶付款方式及頭款金額
➜ 例如：若買方要貸款8成，那繳給賣方的頭款金額就要2成。
➜ 若只支付總金額的5%就要求過戶，這樣是不合理的！
❷稅金的實際金額
➜ 簽約前要確定大約金額，這部分可以先請房仲代書協助試算！
❸房屋的瑕疵情形或是交屋細節有無註記於契約書
➜ 在簽約前白紙黑字都註記清楚，包含現況交屋或有無附傢俱、漏水瑕疵 等等，確認是否有寫上去
➜ 才不會有日後的糾紛喔！
❹簽約代書(地政士)是否有執照
➜ 在法律上有個奇妙的現象，簽約的時候是不用代書出面執行的(有的會叫秘書助理代理)，只有過戶的程序需要代書(地政士)協助辦理，
➜ 但是，簽約的時候還是有代書(地政士)在場才好釐清後續糾紛喔！
買賣流程可以看這篇 👉買賣流程 - 房屋篇
－
再來，簽約小明會建議走安全的「履約保證」～
不動產的買賣金流十分龐大，透過建經公司保管價金及文件，
買賣雙方共同把錢交給公正第三方(建經公司)來保管會比較放心喔！
可以避免買方被賣方捲款或是買方不付尾款等交易風險。
你可以看看這篇 👉什麼是履約保證呢？
🚩步驟六、交屋
最後步驟就是雙方到現場點交合約約定的房屋內容，
確認實際狀況後，買方至金融機構匯款並付完尾款。
如果是適用房地合一稅新制的賣方，需要在過戶完成日後(不是交屋日喔)，30天內申報房地合一稅。
如果是適用房地合一稅舊制的賣方，次年五月份申報綜所稅時，要記得申報財產交易所得稅。
✒給賣方的系列文章✒
說到這邊，希望各位賣方都能理解並保障自己的權益喲！
小知識結束啦！歡迎來電洽詢！
買賣小學堂 - ➤售屋(賣房)注意事項全攻略！如何挑選好的優質房仲？讓自己不吃虧！ 留言
今日人氣：70人
統計人氣：184345人
