＄銀行系列＄－必懂！【房貸入門】申請房貸要準備什麼？

工作是為了生活～許多人對於生活的目標都是買房

買房基本上都會需要房屋貸款

今天讓小明來告訴你關於房屋貸款的入門事項

小明在玉山銀行的個人消費金融部門(房貸、信貸、微型企業)

服務過七年的時間

對於房貸、信貸、公司的貸款都很熟悉

買房是否能成交

其實銀行扮演很重要的角色

銀行願意貸款給你

我們自備款就不用準備那麼多

就能輕鬆成家！

貸款是我的專業項目

之後也會多寫關於銀行貸款的文章

希望小明的專業可以幫助大家~~

💳PART.1 銀行房屋貸款的基本審查

首先，銀行會看兩個東西：「人+物」

😀「人」無形的部分→職業、商譽、年資、公司知名度、個人信用狀況等等

😀「人」有形的部分→財產、每月收入來源、負債比、理財習慣(信用卡預借現金或都只繳最低的額度都是會被扣分的)等等

🏠「物」是指擔保物→擔保品就是指抵押給銀行的不動產，銀行會關心不動產的後手性（未來轉手的難易程度）。

       舉例說明：不動產的區位、年紀、屋況、交通及生活機能等等。

           人　　　＋　　　物

（信用、職業）　　（擔保品，房、地）

🙋‍♂️❓如果你問我？銀行會比較重視什麼？

銀行會重視『人』的部分！

如果你的職業是醫生或是公務人員，一般可以貸的成數都比較高，利率也必較低，因為倒帳的風險比較低。

銀行另外會看重個人與銀行往來程度（商品數），例如：理財VIP顧客，有購買保險、基金等等都是會加分的。

🙋‍♂️❓購屋前（簽合約前）能知道可以貸多少嗎？

若是透過仲介看房，看到喜歡的房子，可以先請仲介或是自己找認識的銀行初步評估。

精準的做法，是先提供標的物的土地建物謄本、地籍圖、測量成果圖、財力資歷資料、負債狀況及此物件是第幾戶貸款給銀行，銀行會抓得比較準。

✏️例如：第2戶跟第3戶貸款給銀行的貸款評估就會不同*

💳PART.2  貸款時需要準備的資料

(根據借戶所準備的資料來決定能貸款的成數及利率，回到人+物的部分)

1.貸款申請書

2.買賣契約書影印本

3.身分證影印本+戶籍謄本全戶，顯示記事

4.財力證明（往來存摺(薪轉存摺)近一年分內頁+封面）+股票庫存+儲蓄險+基金庫存

5.近一年份公司401報表及近三年財務報表(公司負責人)

6.在職證明+名片

7.國稅局所得清單(個人)+國稅局財產清單(全戶)

接下來幫大家解釋各類的貸款名稱~　依序提到的有：💸貸款額度、💸帳務管理費、💸利率、💸寬限期、💸房屋保險~

💳PART.3 各類銀行貸款名稱

💸貸款額度

房貸常見的科目為以下三種~

1. 長期擔保額度（長擔），年限15-30年
2. 信用額度（修繕貸款、房屋信貸），年限5-20年
3. 房貸壽險額度，年限5-20年。

✏️科目分類是銀行內部記帳使用，對借戶來說都是房屋貸款，需要分類是因為銀行會因不同的風險係數調整準備金的數量。

✏️年限：償還時間。住宅用的20-30年都很正常，如果是商業用或是當店面使用最多就是20年。

【情境說明】 假設小華買了1000萬的新房子，想向A銀行貸款

A銀行評估之後，長期擔保額度只能放款7成，也就是700萬，

但是小華是一個醫生，且信用良好，A銀行願意再多給1成的信用額度，

以上等於小華拿到了8成（800萬）的貸款額度，

不過小華想要添購房貸壽險，而A銀行的房貸壽險為10萬，需一次付清，

小華沒那麼多現金，所以A銀行會直接將這筆金額直接從放款額度扣除，

以上等於小華從A銀行貸到800萬-10萬=790萬的額度。

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 💸 帳務管理費

只要到銀行辦理業務，就要繳手續費~~

繳款金額會因銀行跟收費方式有所不同~

以申貸來說，大約都會要繳$5000-10000的定額，或是申貸金額的1%。

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💸利率

利率比較複雜~小明做了表格幫大家說明

現在常見的是一段式利率

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💸寬限期

• 寬限期就是指先還利息，不還本金。
• 依各銀行標準，可以申請寬限期的年限約1~5年

✏️如果有申請寬限期，寬限期到期後，每月攤還得本息，月付金額會稍微多一些，如下圖。

銀行會先給2年，如果到期，還要使用寬限期再申請。

如果年限用完了不能申請了，銀行為了留住顧客，就會借新還舊，再重頭開始計算。

如果銀行不願意辦理，就是請你開始還本金，如果此時已經無綁約了，又不想還本金，那就只能轉貸了！

🙋‍♂️❓既然要多繳利息，為什麼還要申請寬限期？

剛買完房屋，一定會裝潢、購入家具，

手上的現金不多，需要緩衝時間，所以前面就先申請寬限期，先繳利息，負擔會比較小！

有些人是理財方式，喜歡單筆大額還款，且現在的貸款本金與10年後的本金價值會不同，因為通膨的關係，負債會貶值。

就依個人的理財方式來決定是否要寬限期吧！

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💸房屋保險

• 火災地震險

只要有房貸就要投保，每年約3000-8000元，新屋可能會更高！

• 房貸壽險

標榜「留愛不留債」，根據銀行會依借款人年紀及貸款金額來決定投保金額，年紀越大保費也會越多。

我是認為如果是10-30萬不等，是可以考慮投保。

🙋‍♂️❓為什麼要買房貸壽險？

若在房貸還款的過程中，銀行借款人(繳款人)因故失能、過世，

保險公司會給付銀行部分的貸款做為理賠，減輕保險人家庭的負擔，保險內容則依照各家公司而有差異。

如果沒有投保房貸壽險，繼承人繼承了房子及負債，而借款人(繳款人)通常都是家中經濟來源，

如果繼承人無法負擔房貸，常常就只能出售房屋來清償房屋貸款，

銀行為了解決這樣的困境，就發明了這樣的商品，「留愛不留債」。

🙋‍♂️❓一定要買房貸壽險嗎？

我認為如果金額再10-30萬元以內是可以購買，你可以跟銀行談額度，不是一成不變的。

老實說，銀行是營利單位，房貸壽險是一個增加銀行收入及降低銀行風險的方法，

對借款人(繳款人)的家屬也是降低風險，所以是雙贏的產品。

通常銀行會希望你投保，投保的過程中，銀行也是生意人，就可以跟銀行談利率、寬限期、額度等等。

看你在意什麼，就主攻什麼。

🙋‍♂️❓房屋貸款可以部分清償或一次全部清償嗎？

房貸貸款銀行會提供「免綁約方案」及「綁約方案」。

免綁約方案可於貸款後隨時清償您的貸款，本行將不會向您收取違約金費用，一般來說利率都會比較高。

但若你選擇綁約方案，綁約期間內如有提前償還部分本金或全部清償，

將依據您的清償時間、貸款餘額等因素採遞減之方式計收，實際約定條件依您申辦的專案內容而有所不同。

✏️有些銀行綁約方案是可以部份還款，只要不要去領清償證明即可。貸款前要先問清楚。

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資料來源：玉山銀行、中央銀行、本公司整理

文章結束囉～

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