$銀行系列$-必懂!【房貸入門】申請房貸要準備什麼?

2022-08-12

工作是為了生活~許多人對於生活的目標都是買房

買房基本上都會需要房屋貸款

今天讓小明來告訴你關於房屋貸款的入門事項


 

小明在玉山銀行的個人消費金融部門(房貸、信貸、微型企業)

服務過七年的時間

對於房貸、信貸、公司的貸款都很熟悉

買房是否能成交

其實銀行扮演很重要的角色

銀行願意貸款給你

我們自備款就不用準備那麼多

就能輕鬆成家!

 

貸款是我的專業項目

之後也會多寫關於銀行貸款的文章

希望小明的專業可以幫助大家~~


 

💳PART.1 銀行房屋貸款的基本審查

 

首先,銀行會看兩個東西:「人+物」

😀「人」無形的部分→職業、商譽、年資、公司知名度、個人信用狀況等等

😀「人」有形的部分→財產、每月收入來源、負債比、理財習慣(信用卡預借現金或都只繳最低的額度都是會被扣分的)等等

🏠「物」是指擔保物→擔保品就是指抵押給銀行的不動產銀行會關心不動產的後手性(未來轉手的難易程度)

       舉例說明:不動產的區位、年紀、屋況、交通及生活機能等等。

 

           人   +   物

(信用、職業)  (擔保品,房、地)

 

🙋‍♂️❓如果你問我?銀行會比較重視什麼?

銀行會重視『人』的部分!

如果你的職業是醫生或是公務人員,一般可以貸的成數都比較高,利率也必較低,因為倒帳的風險比較低

銀行另外會看重個人與銀行往來程度(商品數),例如:理財VIP顧客,有購買保險、基金等等都是會加分的。

 

🙋‍♂️❓購屋前(簽合約前)能知道可以貸多少嗎?

若是透過仲介看房,看到喜歡的房子,可以先請仲介或是自己找認識的銀行初步評估

精準的做法,是先提供標的物的土地建物謄本地籍圖測量成果圖財力資歷資料負債狀況此物件是第幾戶貸款給銀行銀行會抓得比較準。

✏️例如:第2戶跟第3戶貸款給銀行的貸款評估就會不同*


 

💳PART.2  貸款時需要準備的資料

(根據借戶所準備的資料來決定能貸款的成數及利率,回到人+物的部分)

1.貸款申請書

2.買賣契約書影印本

3.身分證影印本+戶籍謄本全戶,顯示記事

4.財力證明(往來存摺(薪轉存摺)近一年分內頁+封面)+股票庫存+儲蓄險+基金庫存

5.近一年份公司401報表及近三年財務報表(公司負責人)

6.在職證明+名片

7.國稅局所得清單(個人)+國稅局財產清單(全戶)

 


 

接下來幫大家解釋各類的貸款名稱~ 依序提到的有:💸貸款額度💸帳務管理費💸利率💸寬限期💸房屋保險~

💳PART.3 各類銀行貸款名稱

 

💸貸款額度

房貸常見的科目為以下三種~

  1. 長期擔保額度(長擔),年限15-30年
  2. 信用額度(修繕貸款、房屋信貸),年限5-20年
  3. 房貸壽險額度,年限5-20年。

✏️科目分類是銀行內部記帳使用,對借戶來說都是房屋貸款,需要分類是因為銀行會因不同的風險係數調整準備金的數量。

✏️年限:償還時間。住宅用的20-30年都很正常,如果是商業用或是當店面使用最多就是20年。

 

【情境說明】 假設小華買了1000萬的新房子,想向A銀行貸款

A銀行評估之後,長期擔保額度只能放款7成,也就是700萬,

但是小華是一個醫生,且信用良好,A銀行願意再多給1成的信用額度,

以上等於小華拿到了8成(800萬)的貸款額度,

不過小華想要添購房貸壽險,而A銀行的房貸壽險為10萬,需一次付清,

小華沒那麼多現金,所以A銀行會直接將這筆金額直接從放款額度扣除,

以上等於小華從A銀行貸到800萬-10萬=790萬的額度。

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 💸 帳務管理費

只要到銀行辦理業務,就要繳手續費~~

繳款金額會因銀行跟收費方式有所不同~

以申貸來說,大約都會要繳$5000-10000的定額,或是申貸金額的1%。

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💸利率

利率比較複雜~小明做了表格幫大家說明

現在常見的是一段式利率

 

固定式利率

機動式利率

一段式利率

(一價到底)

分段式利率

(階梯型房貸)

利率計算

指標利率

(依各銀行公告調整)

加碼利率

(固定不動,加碼多少依申請人狀況調整)

 

備註:當指標利率調整時,利率還是固定不會變動。

指標利率

(依各銀行公告調整)

+

加碼利率(固定不動,加碼多少依申請人狀況調整)

指標利率

(依各銀行公告調整)

+

加碼利率

(前期加碼利率較低、後期加碼利率較高)

特色

利率固定

可避免中央銀行升息

指標利率跟著央行變動

還款較穩定

 

指標利率跟著央行變動

若遇到升息,還款壓力會變大

適合族群

害怕通膨

準備長期還款

收入穩定者

月、年收入穩定者

購屋目的為自住者

初期購屋資金不充裕者

短期考慮換屋者

投資客

短期間會大量房款者

備註目前台灣的銀行沒有推出最多人使用少部人使用,銀行也不愛推

指標利率

 

以玉山銀行為例,指標利率係依照台灣銀行、彰化銀行、華南銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、兆豐國際商銀、國泰世華銀行、台灣中小企業銀行以及中國信託銀行等銀行(下稱「取樣銀行」)之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準。另依調整頻率及方式區分為「一個月定儲利率指數」及「三個月定儲利率指數」。

 

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💸寬限期

  • 寬限期就是指先還利息,不還本金。
  • 依各銀行標準,可以申請寬限期的年限約1~5年

✏️如果有申請寬限期,寬限期到期後,每月攤還得本息,月付金額會稍微多一些,如下圖

 

銀行會先給2年,如果到期,還要使用寬限期再申請。

如果年限用完了不能申請了,銀行為了留住顧客,就會借新還舊,再重頭開始計算。

如果銀行不願意辦理,就是請你開始還本金,如果此時已經無綁約了,又不想還本金,那就只能轉貸了!

 

🙋‍♂️❓既然要多繳利息,為什麼還要申請寬限期?

剛買完房屋,一定會裝潢、購入家具,

手上的現金不多,需要緩衝時間,所以前面就先申請寬限期,先繳利息,負擔會比較小!

有些人是理財方式,喜歡單筆大額還款,且現在的貸款本金與10年後的本金價值會不同,因為通膨的關係,負債會貶值。

就依個人的理財方式來決定是否要寬限期吧!

 

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💸房屋保險

  • 火災地震險

只要有房貸就要投保,每年約3000-8000元,新屋可能會更高!

 

  • 房貸壽險

標榜「留愛不留債」,根據銀行會依借款人年紀及貸款金額來決定投保金額,年紀越大保費也會越多。

我是認為如果是10-30萬不等,是可以考慮投保。

 

🙋‍♂️❓為什麼要買房貸壽險?

若在房貸還款的過程中,銀行借款人(繳款人)因故失能、過世,

保險公司會給付銀行部分的貸款做為理賠,減輕保險人家庭的負擔,保險內容則依照各家公司而有差異。

如果沒有投保房貸壽險,繼承人繼承了房子及負債,而借款人(繳款人)通常都是家中經濟來源,

如果繼承人無法負擔房貸,常常就只能出售房屋來清償房屋貸款,

銀行為了解決這樣的困境,就發明了這樣的商品,「留愛不留債」。

 

🙋‍♂️❓一定要買房貸壽險嗎?

我認為如果金額再10-30萬元以內是可以購買,你可以跟銀行談額度,不是一成不變的。

老實說,銀行是營利單位,房貸壽險是一個增加銀行收入及降低銀行風險的方法,

對借款人(繳款人)的家屬也是降低風險,所以是雙贏的產品。

通常銀行會希望你投保,投保的過程中,銀行也是生意人,就可以跟銀行談利率、寬限期、額度等等。

看你在意什麼,就主攻什麼。

 

 

🙋‍♂️❓房屋貸款可以部分清償或一次全部清償嗎?

房貸貸款銀行會提供「免綁約方案」及「綁約方案」。

免綁約方案可於貸款後隨時清償您的貸款,本行將不會向您收取違約金費用,一般來說利率都會比較高。

但若你選擇綁約方案,綁約期間內如有提前償還部分本金或全部清償,

將依據您的清償時間、貸款餘額等因素採遞減之方式計收,實際約定條件依您申辦的專案內容而有所不同。

✏️有些銀行綁約方案是可以部份還款,只要不要去領清償證明即可。貸款前要先問清楚。

 


 

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資料來源:玉山銀行、中央銀行、本公司整理


 

文章結束囉~

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台東小明

  我是劉祁明(台東小明),是一位國家考試及格的不動產經紀人,目前在台東從事房仲經紀人。平常喜歡分享不動產相關知識,而成立本網站,讓買賣雙方及房仲從業人員,能快速學習知識。 我是台東囝仔,我從事房地產相關行業已經有17年的時間,在玉山銀行 擔任貸款(放款)專員,年資七年。地政士謝幸貝代書事務所,代書助理3年,於2017年成立東大房屋,2020年加盟中信房屋,會選擇房仲這行業,是因為家族的行業與不動產有相關,且房仲可幫助很多人成家,解決不動產相關問題,幫助有需要的人,所以不管買或賣,都能找我。
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