$銀行系列$-必懂!【房貸入門】申請房貸要準備什麼?
2022-08-12工作是為了生活~許多人對於生活的目標都是買房
買房基本上都會需要房屋貸款
今天讓小明來告訴你關於房屋貸款的入門事項
小明在玉山銀行的個人消費金融部門(房貸、信貸、微型企業)
服務過七年的時間
對於房貸、信貸、公司的貸款都很熟悉
買房是否能成交
其實銀行扮演很重要的角色
銀行願意貸款給你
我們自備款就不用準備那麼多
就能輕鬆成家!
貸款是我的專業項目
之後也會多寫關於銀行貸款的文章
希望小明的專業可以幫助大家~~
💳PART.1 銀行房屋貸款的基本審查
首先,銀行會看兩個東西:「人+物」
😀「人」無形的部分→職業、商譽、年資、公司知名度、個人信用狀況等等
😀「人」有形的部分→財產、每月收入來源、負債比、理財習慣(信用卡預借現金或都只繳最低的額度都是會被扣分的)等等
🏠「物」是指擔保物→擔保品就是指抵押給銀行的不動產,銀行會關心不動產的後手性(未來轉手的難易程度)。
舉例說明:不動產的區位、年紀、屋況、交通及生活機能等等。
人 + 物
(信用、職業) (擔保品,房、地)
🙋♂️❓如果你問我?銀行會比較重視什麼?
銀行會重視『人』的部分!
如果你的職業是醫生或是公務人員,一般可以貸的成數都比較高,利率也必較低,因為倒帳的風險比較低。
銀行另外會看重個人與銀行往來程度(商品數),例如:理財VIP顧客,有購買保險、基金等等都是會加分的。
🙋♂️❓購屋前(簽合約前)能知道可以貸多少嗎?
若是透過仲介看房,看到喜歡的房子,可以先請仲介或是自己找認識的銀行初步評估。
精準的做法,是先提供標的物的土地建物謄本、地籍圖、測量成果圖、財力資歷資料、負債狀況及此物件是第幾戶貸款給銀行,銀行會抓得比較準。
✏️例如:第2戶跟第3戶貸款給銀行的貸款評估就會不同*
💳PART.2 貸款時需要準備的資料
(根據借戶所準備的資料來決定能貸款的成數及利率,回到人+物的部分)
1.貸款申請書
2.買賣契約書影印本
3.身分證影印本+戶籍謄本全戶,顯示記事
4.財力證明(往來存摺(薪轉存摺)近一年分內頁+封面)+股票庫存+儲蓄險+基金庫存
5.近一年份公司401報表及近三年財務報表(公司負責人)
6.在職證明+名片
7.國稅局所得清單(個人)+國稅局財產清單(全戶)
接下來幫大家解釋各類的貸款名稱~ 依序提到的有:💸貸款額度、💸帳務管理費、💸利率、💸寬限期、💸房屋保險~
💳PART.3 各類銀行貸款名稱
💸貸款額度
房貸常見的科目為以下三種~
- 長期擔保額度(長擔),年限15-30年
- 信用額度(修繕貸款、房屋信貸),年限5-20年
- 房貸壽險額度,年限5-20年。
✏️科目分類是銀行內部記帳使用,對借戶來說都是房屋貸款,需要分類是因為銀行會因不同的風險係數調整準備金的數量。
✏️年限:償還時間。住宅用的20-30年都很正常,如果是商業用或是當店面使用最多就是20年。
【情境說明】 假設小華買了1000萬的新房子,想向A銀行貸款
A銀行評估之後,長期擔保額度只能放款7成,也就是700萬,
但是小華是一個醫生,且信用良好,A銀行願意再多給1成的信用額度,
以上等於小華拿到了8成(800萬)的貸款額度,
不過小華想要添購房貸壽險,而A銀行的房貸壽險為10萬,需一次付清,
小華沒那麼多現金,所以A銀行會直接將這筆金額直接從放款額度扣除,
以上等於小華從A銀行貸到800萬-10萬=790萬的額度。
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💸 帳務管理費
只要到銀行辦理業務,就要繳手續費~~
繳款金額會因銀行跟收費方式有所不同~
以申貸來說,大約都會要繳$5000-10000的定額,或是申貸金額的1%。
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💸利率
利率比較複雜~小明做了表格幫大家說明
現在常見的是一段式利率
固定式利率 | 機動式利率 | ||
一段式利率 (一價到底) | 分段式利率 (階梯型房貸) | ||
利率計算 | 指標利率 (依各銀行公告調整) + 加碼利率 (固定不動,加碼多少依申請人狀況調整)
備註:當指標利率調整時,利率還是固定不會變動。 | 指標利率 (依各銀行公告調整) + 加碼利率(固定不動,加碼多少依申請人狀況調整) | 指標利率 (依各銀行公告調整) + 加碼利率 (前期加碼利率較低、後期加碼利率較高) |
特色 | 利率固定 可避免中央銀行升息 | 指標利率跟著央行變動 還款較穩定
| 指標利率跟著央行變動 若遇到升息,還款壓力會變大 |
適合族群 | 害怕通膨 準備長期還款 收入穩定者 | 月、年收入穩定者 購屋目的為自住者 | 初期購屋資金不充裕者 短期考慮換屋者 投資客 短期間會大量房款者 |
備註 | 目前台灣的銀行沒有推出 | 最多人使用 | 少部人使用,銀行也不愛推 |
指標利率
| 以玉山銀行為例,指標利率係依照台灣銀行、彰化銀行、華南銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、兆豐國際商銀、國泰世華銀行、台灣中小企業銀行以及中國信託銀行等銀行(下稱「取樣銀行」)之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準。另依調整頻率及方式區分為「一個月定儲利率指數」及「三個月定儲利率指數」。 |
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💸寬限期
- 寬限期就是指先還利息,不還本金。
- 依各銀行標準,可以申請寬限期的年限約1~5年
✏️如果有申請寬限期,寬限期到期後,每月攤還得本息,月付金額會稍微多一些,如下圖。
銀行會先給2年,如果到期,還要使用寬限期再申請。
如果年限用完了不能申請了,銀行為了留住顧客,就會借新還舊,再重頭開始計算。
如果銀行不願意辦理,就是請你開始還本金,如果此時已經無綁約了,又不想還本金,那就只能轉貸了!
🙋♂️❓既然要多繳利息,為什麼還要申請寬限期?
剛買完房屋,一定會裝潢、購入家具,
手上的現金不多,需要緩衝時間,所以前面就先申請寬限期,先繳利息,負擔會比較小!
有些人是理財方式,喜歡單筆大額還款,且現在的貸款本金與10年後的本金價值會不同,因為通膨的關係,負債會貶值。
就依個人的理財方式來決定是否要寬限期吧!
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💸房屋保險
- 火災地震險
只要有房貸就要投保,每年約3000-8000元,新屋可能會更高!
- 房貸壽險
標榜「留愛不留債」,根據銀行會依借款人年紀及貸款金額來決定投保金額,年紀越大保費也會越多。
我是認為如果是10-30萬不等,是可以考慮投保。
🙋♂️❓為什麼要買房貸壽險?
若在房貸還款的過程中,銀行借款人(繳款人)因故失能、過世,
保險公司會給付銀行部分的貸款做為理賠,減輕保險人家庭的負擔,保險內容則依照各家公司而有差異。
如果沒有投保房貸壽險,繼承人繼承了房子及負債,而借款人(繳款人)通常都是家中經濟來源,
如果繼承人無法負擔房貸,常常就只能出售房屋來清償房屋貸款,
銀行為了解決這樣的困境,就發明了這樣的商品,「留愛不留債」。
🙋♂️❓一定要買房貸壽險嗎?
我認為如果金額再10-30萬元以內是可以購買,你可以跟銀行談額度,不是一成不變的。
老實說,銀行是營利單位,房貸壽險是一個增加銀行收入及降低銀行風險的方法,
對借款人(繳款人)的家屬也是降低風險,所以是雙贏的產品。
通常銀行會希望你投保,投保的過程中,銀行也是生意人,就可以跟銀行談利率、寬限期、額度等等。
看你在意什麼,就主攻什麼。
🙋♂️❓房屋貸款可以部分清償或一次全部清償嗎?
房貸貸款銀行會提供「免綁約方案」及「綁約方案」。
免綁約方案可於貸款後隨時清償您的貸款,本行將不會向您收取違約金費用,一般來說利率都會比較高。
但若你選擇綁約方案,綁約期間內如有提前償還部分本金或全部清償,
將依據您的清償時間、貸款餘額等因素採遞減之方式計收,實際約定條件依您申辦的專案內容而有所不同。
✏️有些銀行綁約方案是可以部份還款,只要不要去領清償證明即可。貸款前要先問清楚。
✒小明的銀行系列✒
資料來源:玉山銀行、中央銀行、本公司整理
文章結束囉~
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